中国房地产市场，暖风频吹与寒意阵阵并存，未来房价走向引人深思。尽管2024年以来，为了提振房地产市场，各项救市政策密集出台，但市场调整的步伐并未停止。让我们先回顾一下这些政策：多数城市解除或放松了购房限制，商业银行纷纷下调房贷利率，部分地区甚至突破4%的关口，逼近3.6%的低点；首套房的首付比例也降至两成，极大地降低了购房门槛；一些城市还上调了公积金贷款的额度上限，鼓励刚需群体入市。甚至连上海、深圳这样的一线城市，也开始在非核心区域试探性地放松限购政策。
然而，这些利好政策似乎并未能扭转颓势。2024年5月，全国百城二手住宅平均价格跌至14870元/平方米，环比已经连续下跌了25个月。与此同时，一个令人不安的现象是：各地二手房挂牌数量呈现井喷式增长。南京的二手房挂牌量高达17万套，成都超过19万套，杭州更是突破21万套，北京也有11万套，重庆和武汉紧随其后，达到20万套，上海也逼近18万套。如此庞大的二手房供应量，无疑给市场带来了巨大的下行压力。
展开剩余68%面对这样的市场现状，不少网友发出疑问：今明两年，国内房价是否会持续走低？对于这个问题，福耀玻璃创始人曹德旺早在几年前就曾一针见血地指出：“房子本身就是一堆水泥砖头，根本不值钱。”他甚至建议拥有多套房产的家庭，尽早将多余的房产出售，以免陷入卖不掉又租不出去的窘境。曹德旺的观点非常明确，他不仅预判未来房价会下跌，更劝诫多房持有者及早套现离场，规避风险。
事实上，当前中国房地产市场的长期调整趋势，是多种因素共同作用的结果。以下几个原因值得我们深入思考：
首先，高房价已超出普通民众的承受能力。在二三线城市，房价收入比普遍在20-25之间，这意味着一个普通家庭需要不吃不喝20多年才能购买一套房产。而在北上深等一线城市，这一比例更是高达40以上。如此之高的房价，早已与当地居民的收入水平严重脱节，存在着巨大的泡沫。此外，经历三年疫情后，许多家庭收入减少甚至失业，购房能力被大大削弱，不得不取消或推迟购房计划。疫情也让人们更加理性，不再盲目跟风购房。
其次，购房需求正在逐渐萎缩。一方面，中国已经进入老龄化社会，老年人大多已经拥有房产，不再需要购房。与此同时，年轻人口数量却在不断减少，90后有1.75亿人，而00后只有1.45亿人。更令人担忧的是，许多年轻人选择不结婚，导致婚房需求持续下降。另一方面，数据显示，我国96%的家庭已经拥有一套住房，其中拥有两套及以上住房的家庭占比高达41.5%。这意味着，未来年轻人可以通过继承父母的房产来解决居住问题，无需再花费巨资购房。
再次，国内房产已经严重过剩。根据住建部公布的数据，我国拥有6亿套住房。即使每套房可以居住10个人，也足够60亿人居住。更令人担忧的是，一线城市的住房空置率在20-25%之间，二线城市则高达25-30%，三四线城市更是超过30%。在房产供应远大于需求的情况下，房地产市场已经转变为买方市场，房价下跌的趋势难以逆转。
最后，房产的赚钱效应已经消失殆尽。在过去几十年里，房产一直被视为稳赚不赔的投资品，吸引了大量资金涌入。然而，随着房价上涨空间逐渐缩小，投资房产的收益也在不断降低。尤其是在“房住不炒”的政策背景下，房产的投资属性正在被逐步剥离，未来依靠房产赚钱的难度将越来越大。
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